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  7月2日,国务院办公厅印发《关于加速生长保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。其中提到,对闲置和低效行使的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非栖身存量衡宇,在一定条件下允许改建为保障性租赁住房。

  此前,深圳、济南等地已有政策,允许既有商业和办公用房改建为租赁住房,但允许改建为保障性租赁住房尚属首次。专家以为,保障性租赁住房或许成为改建的突破口。但能否通过优惠政策提高多方介入的起劲性,另有待考察。


  明确指引:激励多主体供应

  凭证第七次人口普查数据,2020年我国有3.76亿流悦耳口,十年间增进了快要70%。尤其在一些人口净流入的大都会,住房问题已从总量欠缺转为结构性供应不足。

  “流悦耳口由于普遍收入较低,租赁需求主要以小户型、低租金为主,而市场供应的主体是60-90平方米、租金3000元以上的两居室,公租房供应规模更少,导致新市民、青年人等住房条件较差、寻找合适房源十分难题,尤其是维持都会运行必不能缺的从事基本公共服务的群体。”贝壳研究院高级剖析师黄卉剖析以为。

  高度重视保障性租赁住房建设,这是今年甚至“十四五”时代房地产市场生长的主线。此次国办宣布的《意见》,对保障性租赁住房的生长有了明确的指引偏向。

  《意见》首先明确,保障性租赁住房主要解决相符条件的新市民、青年人等群体的住房难题问题,以修建面积不跨越70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

  相比以往的政府主导,指导多方介入是此次政策的重点。《意见》提出,保障性租赁住房主要行使整体谋划性建设用地、企事业单元自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置衡宇建设,支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营治理保障性租赁住房。

  易居研究院智库中央研究总监严跃进告诉北京商报记者,此次政策改造有许多新转变,尤其是在调整“多主体供应、多渠道保障”的表述、强调供田主要泉源为整体谋划性建设用地、上调产业园配建租赁住房的比例、落实租赁用地“地价租金联动”机制等方面都有主要的改造。

  前有试点:进阶版“商改租”

  租房有保障,增添供应是要害。《意见》提出,对闲置和低效行使的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非栖身存量衡宇,经都会人民政府赞成,在相符设计原则、权属稳固、知足平安要求、尊重群众意愿的条件下,允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房时代,稳固更土地使用性子,不补缴土地价款。

  “对于闲置办公楼来说,若是没法转变为通俗住宅,刷新为保障性租赁住房也是一个对照好的去库存的方案,整体刷新空间照样对照大的。”严跃进告诉北京商报记者。

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  现实上,相比于被“封杀”的“商改住”,此前北京、济南、深圳等多地曾发文激励“商改租”。2018年,北京宣布《关于生长租赁型职工整体宿舍的意见(试行)》,明确产业园区低效闲置厂房和闲置阛阓、写字楼或旅店等均可以改建为租赁型职工整体宿舍;用于改建修建,应是自力成栋(幢)或可执行封锁治理、修建面积到达500平方米以上的自力空间。

  去年头,深圳发文正式允许“商改租”。根据要求,改建后的租赁住房原则上不少于50套(间),且只能用作租赁住房,不提供学位。

  那时,深圳写字楼空置率备受关注。有数据显示,2019年深圳写字楼空置率同比上涨6.33个百分点至22.04%,宝安中央片区和前海互助区的空置率划分高达40%和70%。“商改租”的提出,既能解决商业和办公用房的控制问题,一定水平上也能缓解深圳的住房主要问题。

  但真正的改建并不容易。在广东省住房政策研究中央首席研究员李宇嘉看来,多数商办写字楼是高房价时代,用“价高者得”的方式制造而来,改成租赁住房有很高的淹没成本。此外,刷新成本也不菲。商用楼的消防要求远低于住宅,而租房要接入明火、接入燃气,单就消防成原本讲就很高。另外,还需要煤气、烟道、自来水等管道接入、卫生间刷新等,在原本的设计设计,很少有给这些留接口。

  成本眼前,市场主体介入刷新的起劲性并不高。而与此前各地激励将商用办公楼刷新为市场性租赁住房差异,《意见》聚焦于保障性租赁住房。

  两者的主要区别在那里?“一样平常对于改保障性租赁住房,政策上会给予更大的支持。”严跃进直言,现实历程中,若是政策到位,企业也是有动力愿意去做的。“由于耐久闲置在那里一点用处都没有,响应政府招呼去做保障性的租赁住房,或许另有收入。以是‘商改租’的突破口可能就是保障性这一块。实在凭证市场,盘算成本和收入来做产物。后续若何去激励也是一个很主要的课题。”

  鼎力支持:显著削减项目成本

  北京商报记者注重到,2019年底,住建部曾部署在沈阳、南京、苏州等13个都会开展完善住房保障系统试点事情,重点生长政策性租赁住房。

  在此轮试点中,政策性租赁住房多由市场主体投资、建设、运营,既有新居源,也有对存量住房的刷新。各试点都会也可因地制宜。如河南、郑州连系自身存量拆迁安置房较多的特点,指导租赁企业购置拆迁安置房的租赁权,再出租给新市民群体,未来三年设计筹集15万套房源。

  然而,试点普遍面临土地、设计、审批及资金平衡较难等问题,亟须国家层面出台文件。凭证试点履历,为激励多主体介入保障性租赁住房建设,《意见》从多方面提出了明确的支持政策。

  在审批流程方面,《意见》要求各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节,构建快速审批流程。行使非栖身存量土地和非栖身存量衡宇建设保障性租赁住房,可由市县人民政府组织有关部门团结审查建设方案,出具保障性租赁住房项目认定书后,由相关部门解决立项、用地、设计、施工、消防等手续。探索将工程建设允许和施工允许合并为一个阶段。

  同时,《意见》示意,中央将对相符划定的保障性租赁住房建设义务予以津贴,并综合行使税费手段,加大对生长保障性租赁住房的支持力度。比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收都会基础设施配套费。

  6月18日召开的国常会决议,从10月1日起,住房租赁企业向小我私人出租住房适用浅易计税方式,根据5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单元等向小我私人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%税率征收房产税。那时并未被明确纳入的保障性租赁住房,也在《意见》中获得明确。

  “住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题。此次政策明确指出集租房土地使用权可以解决贷款,并提出加大对保障性租赁住房的信贷支持力度、提供耐久贷款,在房地产信贷治理时差异化看待,未来保障性租赁住房的融资环境将获得改善,融资难的问题将被有用缓解。”黄卉告诉北京商报记者,《意见》提供金融、财税等政策支持减轻肩负,能够有用削减保障性租赁住房项目的成本,提高租赁企业的起劲性。

  北京商报记者 陶凤 王晨婷

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